Durante las últimas semanas, el Gobierno ha estado cocinando un nuevo paquete de medidas para intentar intervenir sobre algunos de los principales problemas del mercado inmobiliario: el precio de los alquileres, la falta de vivienda asequible, los desahucios de personas vulnerables y el crecimiento de determinadas modalidades de arrendamiento. En este contexto, contar con el asesoramiento de una gestoría en Santander puede resultar especialmente útil para propietarios que necesiten revisar cómo les afectan las nuevas disposiciones y qué actuaciones deben realizar ante un contrato próximo a finalizar. La normativa de vivienda no afecta únicamente al inquilino: también introduce obligaciones y condicionantes que pueden repercutir directamente sobre quien posee una vivienda alquilada.
Lo que inicialmente se planteaba como un nuevo decreto de vivienda terminó de cerrarse este martes, 29 de septiembre de 2026, con la aprobación por parte del Consejo de Ministros de dos reales decretos-ley que reúnen buena parte de las medidas que se habían estado negociando. La tramitación llega después de meses de negociaciones y de varios intentos anteriores que no consiguieron suficiente respaldo parlamentario. El nuevo paquete aparece, además, en un momento de especial tensión alrededor del acceso a la vivienda, con los alquileres y la dificultad para acceder a una vivienda habitual como uno de los asuntos que más preocupan a muchas familias. Para propietarios, inquilinos, compradores y profesionales relacionados con la gestión inmobiliaria, conocer el contenido de estas medidas será importante para poder anticipar cómo pueden afectar a contratos, rentas, obligaciones y decisiones relacionadas con una vivienda.
Un paquete de vivienda dividido en dos decretos
Una de las novedades de última hora ha sido precisamente la división de las medidas en dos reales decretos-ley. El acuerdo entre PSOE y Sumar permitió sacar adelante el paquete en el Consejo de Ministros, aunque su continuidad dependerá de la correspondiente convalidación parlamentaria. El Gobierno ha solicitado que el Congreso celebre un pleno extraordinario para abordar esta cuestión. Esta circunstancia es relevante porque la aprobación por el Consejo de Ministros no significa que todas las medidas vayan a quedar incorporadas definitivamente al ordenamiento jurídico de manera automática. Los reales decretos-ley tienen que superar el procedimiento parlamentario correspondiente y, además, algunas de las propuestas han generado discrepancias entre las distintas fuerzas políticas.
El contenido definitivo también ha ido cambiando durante las últimas horas de negociación. De hecho, las informaciones publicadas antes de la reunión del Consejo de Ministros hablaban todavía de borradores sujetos a modificaciones. Por eso, a la hora de analizar las consecuencias prácticas del paquete, resulta especialmente importante diferenciar entre las medidas finalmente aprobadas y las propuestas que aparecieron en versiones anteriores del texto.
Prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler
Una de las medidas que más puede afectar directamente a los arrendamientos es la prórroga extraordinaria de los contratos. Según la información publicada tras la aprobación, los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinadas condiciones. Esta medida busca proporcionar mayor estabilidad a las personas que viven de alquiler, evitando que la finalización del contrato pueda provocar automáticamente la pérdida de la vivienda habitual en un contexto de precios elevados. Al mismo tiempo, supone una cuestión que propietarios y arrendadores deberán tener muy presente a la hora de planificar la gestión de sus inmuebles.
La existencia de nuevas reglas sobre duración y renovación de contratos hace que la revisión documental cobre todavía más importancia. Fechas de vencimiento, condiciones contractuales, actualizaciones de renta y situación del arrendamiento son elementos que pueden adquirir especial relevancia con el nuevo marco normativo.
Protección frente a los desahucios: más castigo a los propietarios
Otra de las medidas centrales del paquete es la ampliación de la protección frente a determinados desahucios cuando las personas afectadas se encuentran en situación de vulnerabilidad y no disponen de una alternativa habitacional. La protección se amplía hasta 2030 según las informaciones posteriores a la aprobación del decreto.
El objetivo declarado por el Ejecutivo es evitar que determinados hogares vulnerables puedan quedar sin vivienda sin que exista una alternativa. Esta cuestión ha adquirido una enorme relevancia pública después de varios casos que han provocado movilizaciones y protestas durante las últimas semanas. Para los propietarios, sin embargo, esta regulación introduce también una cuestión práctica importante: qué ocurre cuando el arrendatario deja de pagar y, al mismo tiempo, acredita una situación de vulnerabilidad. El debate político alrededor de esta cuestión ha enfrentado posiciones diferentes sobre quién debe asumir el coste de estas situaciones y cómo debe protegerse simultáneamente al propietario que no percibe la renta.
La aplicación práctica de estas medidas puede requerir, por tanto, un análisis individualizado de cada caso. No es lo mismo un propietario particular con una vivienda alquilada que una sociedad que gestiona numerosos inmuebles, del mismo modo que tampoco es idéntica la situación de un arrendatario que cumple regularmente sus obligaciones y la de una persona que se encuentra en una situación acreditada de vulnerabilidad.
Más regulación para el alquiler de temporada y por habitaciones
El nuevo paquete también incorpora medidas relacionadas con modalidades de alquiler que durante los últimos años han ganado presencia en el mercado. Entre ellas se encuentran el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones. El Gobierno pretende establecer mayores controles sobre estas fórmulas para evitar que se utilicen para eludir determinadas reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual.
El alquiler temporal se ha convertido en uno de los grandes puntos de discusión del mercado inmobiliario porque permite atender necesidades reales de determinados colectivos, pero también ha sido objeto de críticas cuando se utiliza como alternativa al alquiler residencial tradicional. La nueva regulación puede tener consecuencias para propietarios que actualmente utilizan esta fórmula contractual. Será necesario prestar atención a los requisitos concretos que establezca la normativa y a la diferencia entre un auténtico alquiler temporal, motivado por una causa concreta, y un contrato que pueda estar encubriendo en realidad una vivienda habitual.
También se pretende intervenir sobre los alquileres por habitaciones, una modalidad especialmente importante en grandes ciudades y entre determinados colectivos, como estudiantes y trabajadores desplazados. Las nuevas reglas pueden modificar la manera en que se formalizan y gestionan estos contratos.
Limitaciones a la adquisición de viviendas por grandes fondos
Otro de los elementos incluidos en el paquete afecta a la adquisición de viviendas por parte de determinados fondos de inversión. Entre las medidas aprobadas figura la prohibición temporal de determinadas compras de vivienda por fondos considerados especulativos, con una vigencia anunciada hasta 2028.
La intención del Ejecutivo es limitar determinadas operaciones que, según su planteamiento, pueden contribuir a reducir la disponibilidad de vivienda residencial para particulares. Sin embargo, esta cuestión también forma parte del debate político y económico sobre cómo aumentar la oferta de vivienda sin reducir la inversión necesaria para construir y rehabilitar inmuebles.
El impacto real dependerá de cómo se concrete la norma y de qué operaciones queden exactamente comprendidas dentro de las restricciones. En el mercado inmobiliario, pequeños cambios en la definición de los sujetos afectados pueden generar diferencias importantes.
Incentivos fiscales para propietarios e inquilinos
La fiscalidad también ocupa un espacio relevante dentro del paquete de medidas. Durante la negociación se plantearon bonificaciones tanto para propietarios que reduzcan el precio de sus alquileres como para determinados inquilinos, junto con medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda.
Este componente resulta especialmente relevante porque el precio final de una vivienda no depende exclusivamente de la legislación sobre arrendamientos. Impuestos, deducciones, costes de mantenimiento, financiación, gastos asociados a la propiedad y rentabilidad esperada también intervienen en las decisiones de propietarios y compradores.
Por ese motivo, cualquier modificación fiscal relacionada con una vivienda debería analizarse teniendo en cuenta la situación concreta del contribuyente. Una deducción puede resultar interesante para una persona y tener un impacto completamente diferente para otra dependiendo de sus ingresos, patrimonio, tipo de contrato o situación fiscal.
Aquí vuelve a adquirir importancia el asesoramiento profesional. Una gestoría en Santander puede ayudar a propietarios, autónomos y familias a interpretar las novedades desde el punto de vista fiscal y a comprobar qué medidas son realmente aplicables a cada situación.
Ayudas para acceder a la primera vivienda
El paquete contempla también instrumentos destinados a facilitar la compra de la primera vivienda, especialmente para personas que encuentran dificultades para reunir el dinero necesario para afrontar la entrada de un inmueble. Entre las medidas que se han manejado se encuentran fórmulas de financiación y ayudas dirigidas a determinados compradores.
El problema de acceso a la vivienda no está relacionado únicamente con la cuota mensual de una hipoteca. Para muchas personas, el principal obstáculo aparece antes: disponer del ahorro suficiente para afrontar la entrada y los gastos asociados a la compraventa.
Cualquier ayuda que reduzca esa barrera puede modificar las posibilidades de determinados compradores, aunque su impacto dependerá de los requisitos establecidos y de la disponibilidad presupuestaria. También habrá que observar cómo se coordinan estas medidas estatales con las ayudas y programas que puedan existir en las comunidades autónomas.
En nuestra gestoría en Santander te contamos qué puede significar para propietarios
Para los propietarios de viviendas alquiladas, el nuevo escenario exige prestar especial atención a los contratos. La duración, las condiciones de renovación, la actualización de la renta, la modalidad contractual y la situación del arrendatario pueden determinar qué medidas resultan aplicables.
También será importante conservar correctamente toda la documentación relacionada con el inmueble. Contratos, comunicaciones, recibos, justificantes, declaraciones fiscales y documentación relativa a posibles incidencias pueden adquirir especial importancia cuando existe una controversia.
El nuevo decreto no significa que todos los propietarios vayan a tener exactamente las mismas obligaciones. El tamaño del propietario, el tipo de vivienda, la modalidad de alquiler y las circunstancias del contrato son factores que pueden marcar diferencias.
Por ello, antes de modificar un contrato, cambiar una modalidad de alquiler o tomar una decisión relacionada con una vivienda, conviene comprobar qué establece exactamente la normativa que finalmente entre en vigor.
Y para los inquilinos
Desde el punto de vista de los inquilinos, las nuevas medidas pretenden reforzar la estabilidad residencial. La prórroga de determinados contratos y la ampliación de la protección frente a situaciones de vulnerabilidad constituyen dos de los elementos más importantes del paquete aprobado.
Pero también será necesario conocer bien los derechos y obligaciones que correspondan a cada contrato. La existencia de una mayor protección no significa que desaparezcan las obligaciones del arrendatario, como el pago de la renta o el cumplimiento de las condiciones pactadas.
La nueva regulación puede resultar especialmente relevante para quienes tengan contratos próximos a finalizar, para quienes estén utilizando alquileres temporales y para quienes se encuentren en una situación económica que pueda ser considerada vulnerable.
Un cambio que todavía tendrá que pasar por el Congreso
Aunque el Consejo de Ministros ha aprobado los dos reales decretos-ley, el proceso no termina aquí. El Gobierno necesita que el Congreso los convalide para que puedan mantenerse en vigor. Precisamente por ello, el panorama político alrededor de estas medidas continúa siendo relevante.
Durante la negociación se han producido discrepancias entre los propios socios del Ejecutivo y entre las diferentes formaciones que podrían resultar necesarias para conseguir la mayoría parlamentaria. Junts, por ejemplo, ha reclamado una mayor protección para los pequeños propietarios, mientras que otras fuerzas han defendido medidas adicionales de protección para los inquilinos.
Esto significa que, para quienes tengan intereses económicos o patrimoniales relacionados con una vivienda, resulta recomendable seguir la evolución de la norma y no basar decisiones importantes únicamente en los primeros titulares publicados.
La importancia de revisar cada caso
El nuevo paquete de vivienda introduce cambios que pueden afectar a contratos, alquileres, propietarios, inquilinos, fondos de inversión y compradores de primera vivienda. Sin embargo, la repercusión concreta será diferente en función de las circunstancias de cada persona.
Una vivienda alquilada con un contrato próximo a finalizar no plantea necesariamente el mismo escenario que una vivienda utilizada como residencia habitual por su propietario. Tampoco es equivalente un alquiler de temporada a un arrendamiento tradicional ni una operación realizada por un particular a una adquisición inmobiliaria protagonizada por una gran empresa.
Por eso, más allá del debate político sobre el decreto, la cuestión práctica para ciudadanos y propietarios será saber cómo se traduce la nueva regulación a su situación concreta.
La aprobación de estos dos reales decretos-ley marca así un nuevo capítulo en la política española de vivienda, pero todavía quedan por conocer todos los efectos que tendrá su aplicación y, sobre todo, el recorrido parlamentario que tendrán las medidas. Para quienes tengan una vivienda en alquiler, estén pensando en comprar o necesiten revisar sus obligaciones fiscales relacionadas con un inmueble, mantenerse al día será fundamental durante los próximos meses.
En este escenario, recurrir a profesionales especializados puede ayudar a interpretar los cambios y evitar decisiones basadas en información incompleta. Una gestoría en Santander puede convertirse en un apoyo para revisar contratos, estudiar las implicaciones fiscales de un alquiler o comprobar cómo afectan las nuevas medidas a cada situación particular, especialmente en un momento en el que la normativa de vivienda está experimentando cambios importantes.
